Par René MIFSUD / expert immobilier/viager immobilier

 

La loi Montagne du 09 Janvier 1985 :

La loi est applicable aux zones de Montagne .Il s’agit du premier acte législatif proposant une gestion intégrée et transversale des territoires de montagne.

La montagne est  un espace naturel fragile dont il convient de respecter la préservation des terres agricoles,pastorales et forestières ainsi que les chalets d’alpages liés à l’activité professionnelle saisonnière.

Le principe de cette loi dans son application est celui du développement de l’urbanisation en continuité avec les bourgs, les villages et hameaux, les groupes de constructions traditionnelles ou d’habitat existant.

Il existe des atténuations au principe :

• Un schéma de Cohérence Territorial ( SCOT), un Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou une Carte Communale (CC) peuvent prévoir une urbanisation  en discontinuité s’il y a une étude spécifique ( articles L 122-7 du Code de l’urbanisme).
• En absence de PLU ou de CC, des constructions situées en discontinuité peuvent être autorisées si la dérogation est compatible avec les objectifs d’aménagement de la protection propre à la montagne.
• En dehors des PAU (Partie Actuellement Urbanisée),sont autorisées uniquement les constructions ou installations suivant délibération motivée du conseil municipal ,afin d’éviter la désertification des villages par exemple.

La loi Littoral du 3 janvier 1986 :

L’espace littoral est une particulièrement sensible qui bénéficie d’une protection particulière ( articles L et R 121-1du code l’urbanisme ).

la loi Littoral exige que les documents d’urbanisme préservent les espaces terrestres et marins ,les sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral ainsi  que les milieux nécessaires au maintien  des équilibres biologiques ( articles L 121-23 du Code de l’urbanisme).

Le principe : les documents d’urbanisme doivent identifier et protéger les espaces d’une zone boisée côtière, des récifs coralliens ( ces zones sont inconstructibles).

Mais il existe des exceptions où des terrains peuvent devenir constructibles .

• L’implantation de certains aménagements légers peuvent correspondre à des nécessités de gestion , de mise en valeur,d’ouverture au public des espaces remarquables peuvent être autorisés ( article R 121-5 du Code de l’urbanisme).
• Les SCOT peuvent comporter ne partie valant schéma de Mise en Valeur de la mer (SMVM).
• Il existe 2 catégories de communes littorales concernées:
  • les communes riveraines des mers , des océans, des étangs salés, des plans d’eau intérieurs d’une surface supérieure à 1000ha et des communes riveraines des estuaires et des deltas.
  • les communes qui ne sont pas riveraines de la mer mais qui se sont portées volontaires par demande au préfet. Elles doivent pour cela participer aux équilibres économiques et écologiques littoraux.
• la liste des 87communes est fixée par le décret du 29 mars 2004 et la jurisprudence a précisé la notion de riveraineté .
• les rives des lacs de montage de plus de 1000ha sont soumises à la fois à la loi Littoral et à la loi Montagne (article L 121-2 du Code de l’urbanisme)

Le code de l’urbanisme délimite trois espaces :

• La bande des 100 m : article 121-16
• Les espaces proches du rivage: article L 121-13
• Les zones plus lointaines : article 121-8
• La bande des 100m est la zone la plus protégée de la loi Littoral.
  •     Il s’agit d’une distance  minimum , en effet le PLU peut porter la bande littorale à plus de 100, si les motifs à la sensibilité des lieux ou à l’érosion des côtes le justifient;
  •     le principe est le suivant: en dehors des espaces urbanisés, les constructions ou installations sont interdites sur la bande littorale des 100mà compter de la limite haute du rivage des plus hautes eaux.
  •    Mais des exceptions sont envisagées pour des constructions nécessaires au service public, aux activités économiques qui exigent la proximité immédiate de l’eau ( ex: activités d’aquaculture).
• L’aménagement et l’ouverture des terrains de camping ou de stationnement de caravanes sont interdits dans la bande littorale.
• Dans les espaces proches du rivage, l’extension de l’urbanisme doit être limitée et motivée.
• Enfin dans l’arrière littoral et pour éviter le mitage, la loi prescrit une construction en continuité avec les agglomérations et les villages existants ou les hameaux nouveaux intégrés à l’environnement (article L 121-8)
• En résumé, l’implantation des constructions doit être organisée.
• Des dérogations sont possibles pour les constructions ou installations liées aux activités agricoles ou forestières en dehors des espaces proche du rivage.

Source: Code de l’urbanisme nouvelle édition 2017