écrit le 15 juin 2017 par : René MIFSUD
Expert en évaluation immobilière/ viager immobilier
Spécialiste du Golfe de Saint-Tropez et de la Principauté de Monaco
Membre du Conseil d’administration de la Compagnie des Experts CETAN EUROPE
Du haut de son Rocher, Monaco domine la méditerranée. Ce territoire restreint de 2 km2 situé entre mer et montagne qui jouit d’une situation géographique et climatique exceptionnelle brille de mille feux.
Un peu d’histoire :
Le Palais Princier de Monaco
Dépendante de la République de Gênes dont les Grimaldi étaient une des familles patriciennes depuis 1297, la Principauté est devenue une monarchie constitutionnelle en 1911.
Armoirie de la famille Grimaldi
Elle est dirigée depuis 2005 par le Prince Souverain Albert II de Monaco. Le régime politique et institutionnel de la Principauté est régi par la Constitution du 17 décembre 1962 (modifiée par la loi n° 1.249 du 2 avril 2002).
La Loi fondamentale de l’État, définit la nature du gouvernement, l’organisation des pouvoirs publics et leurs rapports. Elle consacre aussi les droits et les libertés publics reconnus aux monégasques et aux étrangers.
Le Gouvernement :
Le pouvoir exécutif relève de la haute autorité du Prince qui est le chef de l’État. Le Prince a le droit de faire grâce et attribue la nationalité monégasque.
Nommé par S.A.S le Prince Souverain, le gouvernement est constitué d’un Ministre d’ État assisté de cinq Conseillers de Gouvernement – Ministres. Le Ministre d’ État a reçu de la Constitution la haute mission d’administrer le Pays. A ce titre, il exerce la direction des services exécutifs. Chacun des cinq départements ministériels délimitant un secteur administratif est rattaché à un Conseiller de Gouvernement – Ministre. Ils se subdivisent en directions et en services placés sous l’autorité directe du Ministre d’État.
Le pouvoir législatif est exercé conjointement par le Prince et par le Conseil National.
Enfin, le pouvoir judiciaire, délégué par le Prince, est exercé par les Cours et tribunaux indépendants.
MONACO : LA VILLE LA PLUS CHERE DU MONDE
Monaco, un des Etats les plus petits du monde (2km2) après le Vatican, cherche à étendre son territoire sur la mer en respectant les contraintes environnementales.
Avec 37.300 habitants et une densité de 18.000 habitants au km2 (chiffres 2015), Monaco est en chantier permanent. Rentabiliser au maximum l’espace disponible, aussi bien en hauteur, souterrain et surtout son espace maritime est une priorité constante.
Monaco gagne du terrain :
Pour preuve, les grands travaux d’extension maritime de la Principauté ont débuté en 1961, avec un premier terre-plein, dans le quartier du Portier, qui a permis de gagner 3,5 hectares.
En 1963, la Principauté réalise les terre-pleins du Sporting et du Larvotto. Ce sont 13 hectares supplémentaires gagnés. En 1971 le record est battu avec la construction du terre-plein de Fontvieille et ses 22 hectares conquis sur la mer.
En 2003, l’aménagement du Port Hercule permet de gagner environ 9 hectares. En cinquante ans, la Principauté de Monaco s’est ainsi agrandie de plus de 40 hectares, soit l’équivalent de 20 % de sa superficie d’origine, démontrant sa capacité à compenser l’exiguïté de son territoire par la transformation d’une partie de son domaine maritime en terrains constructibles.
C’est donc dans la continuité de ces grands ouvrages d’urbanisme maritime initiés par le Prince Albert 1er que son héritier, le Prince Albert II, lance officiellement en 2006, un nouveau projet d’extension en mer de l’Anse du Portier, qui va s’étendre entre le Grimaldi Forum et le Port Hercule, dont l’objectif est de gagner 10 hectares .
En 2008, ce projet est abandonné face aux protestations de nombreuses associations écologiques dans un contexte global de crises économique et financière, mais sera finalement relancé en 2013, avec une surface réduite à 6 hectares au lieu de 10, et un renforcement drastique des mesures de protection de l’environnement, pour une livraison prévue en 2025 ! Le projet est titanesque. En étroite collaboration avec les autorités monégasques, architectes, paysagistes et constructeurs pilotés par le groupe Bouygues, le projet sera éco-conçu et fera l’objet de toutes les certifications environnementales reconnues telles que HQE Aménagement, BREEAM et Label Port propre.
Le coût total de l’extension de l’Anse du Portier est évalué 2 milliards d’euros. Le traité de concession signé en août 2015 prévoit l’intégration des parcelles du terre-plein du domaine maritime (soumis au vote du Conseil national), dans le domaine public de l’État au fur et à mesure de la réalisation des programmes et la cession des équipements publics (port, extension du Grimaldi Forum, parking, etc.). Ainsi, la Principauté de Monaco devrait recueillir plus d’un demi-milliard d’euros d’aménagements publics.
De cette zone délimitée par deux sites marins ultra protégés, sortira un éco-quartier résidentiel de 60.000 m2 comprenant des logements de luxe, des parkings, des commerces, des bureaux, une marina d’une quarantaine d’anneaux, une promenade littorale piétonne ainsi qu’une extension du centre de congrès international, le Grimaldi Forum.
Tout sera fait afin de limiter au maximum les nuisances aux riverains et visiteurs pendant la durée de ces travaux.
Maquette du projet /Photo BFM business
Un marché immobilier atypique et hors norme :
Monaco caracole en tête au palmarès des villes les chères de la planète. En 2016, le prix moyen/m2 des logements en revente a atteint 41.400 euros/m2 tout secteur confondu, ce qui en fait la ville la plus chère du monde devant Hong-Kong (39.000 euros), loin devant Paris (11.900 euros).
Prix moyens constatés dans l’ancien en 2016
| Monaco 41.400 euros/m2 |
| Hong-Kong 39.000 euros/m2 |
| Tokyo 29.200 euros/m2 |
| Londres 17.600 euros/m2 |
| New-York 16.700 euros/m2 |
| Shanghai 15.300 euros/m2 |
| Paris 11.900 euros/m2 |
| Moscou 11.700 euros/m2 |
| Singapour 10.200 euros/m2 |
| Dubaï 6.100 euros/m2 |
Source Figaro immobilier
La pierre ne connait pas la crise sur le Rocher ! Les prix de vente dans le neuf tirés par un immobilier très haut de gamme toujours plus luxueux ont quasiment triplé depuis 10 ans (+180%) plaçant la Principauté juste derrière Hong –Kong.
Prix moyens dans le neuf haut de gamme en 2015
| Hong-Kong 117.200 euros/m2 |
| Monaco 100.000 euros/m2 |
| Tokyo 41.300 euros/m2 |
| Londres 45.200 euros/m2 |
| New-York 60.900 euros/m2 |
| Shanghai 25.900 euros/m2 |
| Paris 33.900 euros/m2 |
| Moscou 46.700 euros/m2 |
| Singapour 13.900 euros/m2 |
| Dubaï 11.100 euros/m2 |
Source Figaro immobilier
Une performance sans équivalent qui témoigne de la vitalité économique de la Principauté qui consacre chaque année environ 30% de son budget dans ses infrastructures indispensables à son développement.
La stratégie du gouvernement monégasque est d’attirer toujours plus de clients aisés à haut pouvoir d’achat, ce qui a pour effet de faire grimper les prix.
Ainsi, trouver un logement à Monaco à moins de 1,5 million d’euros relève de la gageure. Et si vous trouvez, vous serez propriétaire d’un studio, pas sûr d’avoir un parking ou une cave à ce prix-là et encore moins une vue mer !
Du fait d’un secteur locatif saturé avec peu d’offres sur le marché ,les prix sont d’un niveau tel (à titre d’exemple le loyer moyen mensuel pour un petit studio est d’environ 1600 euros hors charges), que les salariés des entreprises n’ont d’autre choix que d’aller vivre en dehors de la Principauté, à la frontière française, voire à la frontière italienne pour trouver des loyers abordables.
Pourquoi une telle flambée de l’immobilier ?
Tout d’abord, parce que l’offre reste nettement insuffisante pour répondre à la demande du fait de son territoire exigu. En 2015, 509 transactions ont été enregistrées en baisse de 8% par rapport à 2014. Dans le neuf, 55% des ventes portent sur des appartements type deux pièces, tandis que 29% portent sur les appartements cinq pièces et plus.
| Nombre de biens vendus neufs selon le type : année 2015-2014 |
| 2015 Poids 2015 2014 |
| Studio 0 2 |
| 2 pièces 21 55,3% 2 |
| 3 pièces 2 5,3% 3 |
| 4 pièces 4 10,5% 0 |
| 5 pièces 11 28,9% 4 |
| Total 38 11 |
Sources : Direction des services fiscaux, IMSEE
Dans l’ancien ce sont les appartements type deux pièces qui sont les plus recherchés.
| Nombre de biens revendus selon le type : année 2015 -2014 |
| 2015 Poids 2015 2014 |
| Studio 138 27,1 % 142 |
| 2 pièces 163 32 % 160 |
| 3 pièces 126 24,8 % 139 |
| 4 pièces 36 7,1 % 58 |
| 5 pièces et + 36 7,1 % 44 |
| Villa 10 2 % 12 |
| Total 509 555 |
Avec un prix médian à 3,675M€/appartement et un prix moyen au m2 constaté en revente de 36.000 euros en 2015 contre 37.179 euros en 2014, soit une baisse de 5% par rapport à 2014, ce secteur s’est légèrement tassé. Pas de quoi inquiéter les professionnels car les prix ont augmenté de 144% dans l’ancien en 10 ans !
Le problème c’est que Monaco manque de nouveaux biens sur le marché. Il y a certes beaucoup d’immeubles en cours de réalisation, mais rien n’a été livré en 2016 et il n’y a pas de nouveaux programmes en vue pour 2017. En revanche l’année 2015 a été marquée par un nombre record de logements neufs commercialisés avec trois programmes immobiliers de prestige ultra luxueux : le Méridien, la Tour Odéon et la Petite Afrique.
Une économie très dynamique et ambitieuse :
La stabilité du régime est un gage de développement économique, qui rassure les investisseurs. Sous l’impulsion du Prince Albert II, la Principauté conserve son originalité, se développe, se modernise.
Le budget de la Principauté de Monaco est constitué pour l’essentiel, des recettes résultant d’une politique d’investissements massifs dans des secteurs dynamiques comme, les industries non polluantes à forte valeur ajoutée, les nouvelles technologies, les sciences de la mer, le tourisme, l’hôtellerie de luxe, les casinos, la construction, ou encore les services financiers et la recherche médicale très en pointe.
Avec une activité évènementielle abondante (expositions, concerts, congrès, Grand Prix de formule 1, Tournoi de Monte-Carlo, soirées caritatives, etc.) Monaco attire une clientèle internationale toujours plus nombreuse à la recherche d’un cadre de vie privilégié très sécurisé, qui aime faire la fête en faisant des affaires.
Autre avantage et non des moindres, le patrimoine de cette clientèle évolue dans un environnement fiscal privilégié avec l’absence d’impôts locaux, de taxes sur les plus-values et de droits de succession pour ceux qui ont la chance d’obtenir le titre de « résident » monégasque. Les ressortissants français ne peuvent bénéficier de ces avantages fiscaux selon les conventions fiscales entre la France et Monaco, sauf en matière successorale sous certaines conditions.
Résultat, entre 2010 et 2015, le PIB monégasque par habitant a augmenté de 5,4% par an contre 1,2% dans la zone euro. Le PIB/habitant s’élève à environ 166.000 euros juste derrière le Liechtenstein. Monaco concentre le plus grand nombre de millionnaires au monde, avec 31 millionnaires pour 100 habitants ! Un record.
Rien n’est trop beau, rien n’est trop cher à Monaco pour faire venir une clientèle fortunée exigeante :
A titre d’exemple, son propre port étant saturé, la Principauté via la Société monégasque internationale portuaire(SMIP) vient d’acquérir pour 85 ans la concession portuaire du port touristique de Vintimille auprès du groupe italien Cozzi. Ce port sera entièrement réaménagé au cours des 2 prochaines années .Situé à 20 minutes de bateau seulement, les visiteurs seront acheminés vers le Rocher en navettes spécialement affrétées ou en hélicoptère avec un service VIP.
Dernier investissement en date, la Principauté de Monaco vient d’acquérir 12,5% du capital d’Azzurra Aeroporti, actionnaire majoritaire italien d’Aéroports de la Côte-d’Azur qui gère les aéroports de Nice-Côte-d’Azur, Cannes-Mandelieu et Saint-Tropez- La Môle. Le montant de la transaction est évalué à 135 millions d’euros.
Le transfert de la participation sera effectif en juillet 2017 et a reçu le feu vert du gouvernement français.
« C’est à la fois un investissement qui nous rapportera des dividendes, mais c’est aussi une façon de participer au développement de cet outil qui est absolument essentiel pour la Principauté », a expliqué Serge Telle, le ministre d’État monégasque, lors de la signature de l’accord à l’aéroport de Nice-Côte d’Azur, le 23 juin 2017.
Monaco fait ainsi l’acquisition d’une partie du troisième aéroport français. Un beau coup de filet. Pour mémoire, l’aéroport Nice-Côte d’Azur a accueilli 12,4 millions de passagers en 2016 (+3,4% par rapport à 2015) et propose 111 destinations dans 38 pays desservis par 61 compagnies aériennes régulières.
Avec une stratégie de développement économique tournée résolument vers l’international, Monaco affiche avec brio ses ambitions.
Dans un tel contexte, pas étonnant que l’année 2016 ait été un grand millésime pour l’immobilier monégasque marqué par l’afflux de nombreux acheteurs surtout britanniques, italiens, scandinaves et sud-africains.
Toutefois, 2017 pourrait connaître un léger ralentissement mais très relatif des ventes du fait de la conjoncture internationale. Pour autant, rien n’indique une accalmie des prix toujours orientés à la hausse, tant que la demande sera forte et l’offre faible en terme de nouveaux logements.
Dans un contexte économique performant, où le marché immobilier est très dynamique, les vendeurs restent donc intransigeants sur les prix, face à des acquéreurs qui répondent toujours présent.
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-Source des données chiffrées :
Le gouvernement de la Principauté de Monaco – Direction des services fiscaux.
–Statistiques : Observatoire de l’immobilier monégasque, IMSEE
-Figaro immobilier